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L’objectif de cette édition est de comprendre comment les cryptomonnaies révolutionnent l’investissement immobilier. Aux premiers abords, il est difficile de penser que l’immobilier et les cryptomonnaies puissent s’accorder. Néanmoins, les cryptos offrent de nouvelles perspectives d’investissement dans la pierre grâce à la tokenisation d’actifs 🏠

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Les Principes de l’Investissement Immobilier Traditionnel 🏠
Rappel des Principales Propriétés de la Blockchain ⛓
Les CRYPTOS Appliquées à l’Immobilier : la Tokenisation 📊

1. Les Principes de l’Investissement Immobilier Traditionnel 🏠

L’immobilier est la seule classe d’actifs où il est possible de s’enrichir en partant de zéro. Comment est-ce possible ? Grâce au levier bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 110% du montant d’un bien.

Par exemple ⤵️

Étape 1️⃣ : J’ai 50.000€ et je souhaite investir dans un appartement présenté à 200.000€ sur le marché. Plutôt que d’investir mes 50.000€ comme apport, je vais faire valoir ce capital comme réserve de trésorerie auprès du banquier pour englober les imprévus inhérents à l’investissement immobilier comme des réparations, des changements d’électroménagers, des loyers impayés (il existe des solutions très efficaces contre ce problème).

Étape 2️⃣ : Donc, je n’emprunterai pas 150.000€, ni 200.000€ d’ailleurs mais bien 220.000€. Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ? Pour couvrir les frais de notaires (de l’ordre de 8% dans l’ancien et 3% dans le neuf) et les travaux éventuels. Dans ce contexte, le bien me coûte 0€ à l’achat car il est financé entièrement par la banque.

Étape 3️⃣ : Avant d’investir dans ce bien, j’ai évidemment mené des recherches et des analyses approfondies pour m’assurer que les mensualités de crédit soient inférieures d’au moins 30% aux loyers perçus. Par exemple, mes mensualités de crédit sont de 1.000€. Je touche un loyer de 1.300€. Par conséquent, je perçois un excédant positif de 300€ mensuel. Ainsi, c’est le locataire qui rembourse indirectement mon crédit et qui me verse un surplus de revenu mensuel.

Étape 4️⃣ : En synthèse, je suis propriétaire d’un bien qui ne m’a rien couté à l’achat (j’ai toujours mes 50.000€) et qui s’autofinance car c’est le locataire qui rembourse mon crédit. Autrement dit, mon locataire finance mon patrimoine. Si cette opération est bien exécutée, mon taux d’endettement n’augmente pas mais il diminue car chaque mois mes revenus augmentent grâce au cashflow. Donc, je peux réitérer cette opération à l’infini et me constituer un parc immobilier colossal.

Cette démonstration n’est rendue possible que par la maîtrise de plusieurs variables ⤵️

1️⃣ : La capacité à construire un dossier d’investissement très solide avec toutes les métriques d’optimisation (liées à la fiscalité, aux loyers etc) qui devancent les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet à 110%. Malgré un dossier où figurent toutes les bonnes pratiques, la banque peut refuser de financer 110%. Dans ce cas, il existe des recours, appelés des actes en mains, où c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire en ajoutant ce montant au prix d’achat du bien. Par exemple, le bien vaut 200.000€. Il y a 16.000€ de frais de notaire. Je demande un prêt de 216.000€ à la banque considérant que c’est le prix de vente du bien. Dès lors que je perçois la somme, je verse 16.000€ au vendeur qui les transmettra au notaire.

2️⃣ : Emprunter sur la plus longue durée possible pour diminuer au maximum les mensualités de crédit. On se fiche que le prêt coûte plus cher en intérêts car l’unique indicateur à considérer c’est la valeur du cashflow mensuel. Plus on diminue les mensualités de crédit, plus l’écart avec les loyers s’accroît et offre un cashflow grandissant. La rentabilité n’a aucune importance car il vaut mieux avoir 5% de rentabilité sur un immeuble de rapport que 20% sur un parking.

3️⃣ : Négocier un amortissement de remboursement différé jusqu’à 24 mois après le déblocage des fonds pour encaisser 2 ans de loyers pleins avant de de voir rembourser le prêt souscrit.

4️⃣ : Savoir créer un bien rentable car les biens clé en mains avec 500€ de cashflow mensuels n’existent pas, ils se créent. Comment ? En négociant des prix d’achat bas, en revalorisant les prestations du bien par des travaux pour augmenter son confort donc son loyer, en s’assurant que le bien se situe dans une zone à forte demande de location et proche des commodités utilisées par la cible locative visée.

5️⃣ : En utilisant les bons leviers fiscaux pour optimiser ses impôts jusqu’à 0€. Par exemple, le statut Micro BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusqu’à 33.200€. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire toutes ses charges de sa feuille d’imposition comme le montant des travaux, la taxe foncière, l’électricité, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intérêts du crédit, les charges de copropriété, les frais d’agence de gestion locative etc… jusqu’à atteindre 0€. Il existe plusieurs autres statuts et montages fiscaux complexes qui permettent de personnaliser une structure fiscale à une stratégie. Il est recommandé de s’entourer de professionnels tels que des comptables, fiscalistes ou commissaires aux comptes pour tirer profit de leurs expertises sur le sujet.

6️⃣ : Optimiser le moindre détail de sa stratégie d’investissement en réalisant toutes les prévisions pour chacune des possibilités : immeuble de rapport, achat/revente, location courte/longue durée, locaux commerciaux, colocation, division d’appartement etc… Il est même possible de combiner plusieurs de ces stratégies. Par exemple je pourrais : diviser un appartement pour créer une nouvelle chambre et ainsi augmenter le nombre de locataires puis louer pendant 9 mois en longue durée et 3 mois en courte durée avec un prix à la nuitée supérieur à celui de la longue durée pour booster les revenus annuels du bien.

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Le nombre de variables et de leviers à maitriser est colossal et je ne peux couvrir que les grandes lignes dans cette édition. Néanmoins, j’ai donné une webconférence en 2020 de plusieurs heures sur l’investissement immobilier dont le replay a été publié sur YouTube en 5 parties. Il s'agit d'une initiation à l'immobilier pour assimiler les notions majeures avant de se lancer donc tu n’y retrouveras pas toutes les techniques mais tu auras accès à plus de détails que cet humble préambule.

BONUS : Faut-il acheter sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale ne constitue pas une sage décision financière au début de sa carrière bien qu’elle assure une sécurité mentale pour beaucoup. Pourquoi ?

Parce que l’effet de levier, qui consiste à lever de l’argent auprès d’une banque, n’est pas utilisé de manière optimale. Le crédit auquel tu souscris, en achetant ta résidence principale, vient amputer directement tes revenus car aucun locataire ne rembourse ton crédit à ta place. Donc, ton taux d’endettement augmente et tu seras limité pour réaliser un futur emprunt locatif car tu ne peux pas être endetté à plus de 33% de tes revenus (donc réduction de ta capacité d’emprunt).

Par exemple ⤵️

Étape 1️⃣ : Tu souhaites acheter un appartement à 200.000€ avec zéro apport à un taux de 3% sur 25 ans. Tu devras rembourser environ 680€ par mois avec ton propre argent ce qui provoquera une hausse directe de ton taux d’endettement et une amputation de tes revenus mensuels.

Étape 2️⃣ : En revanche, si tu décides d’utiliser ce prêt pour investir dans un bien locatif qui te génère 10% de rentabilité moyenne (cas théorique), tu toucheras 10% * 200.000€ = 20.000€ de loyers annuels soit 1.700€ par mois de revenus. Tu rembourses ton crédit de 680€, il te reste 1 020€ chaque mois pour te loger en location. Si tu utilises 800€ pour louer, il te restera 220€ chaque mois (sachant qu’un bien qui se loue 800€ par mois est d’un confort supérieur et vaut bien plus à l’achat que les 200.000€ empruntés).

Étape 3️⃣ : En synthèse, ton investissement te génère des revenus qui couvrent ton crédit ET ta location d’un standing supérieur au bien acheté et il te reste un excédant de 220€ chaque mois. Ton taux d’endettement n’augmente pas mais diminue car tes revenus ont augmenté donc tu peux réitérer l’opération pour booster tes revenus locatifs jusqu’atteindre des rentes confortables qui te permettront, à termes, d’acheter ta résidence principale sans que ça entache ta situation financière car tes revenus passifs seront suffisamment élevés.

2. Court Rappel des Principales Propriétés de la Blockchain ⛓

Afin de bien saisir la richesse du procédé de tokenisation expliqué dans la partie suivante, il est primordial de maitriser les propriétés fondamentales de la Blockchain, dont voici un résumé issu d’une précédente newsletter que tu retrouveras ici ⤵️

Propriété 1️⃣ : La Blockchain est un protocole informatique décentralisé qui permet de se passer des tiers de confiance (banques, notaires, administrations) pour transférer de la valeur, des biens ou des données. Donc, c’est un système de confiance totalement auto-suffisant.
Propriété 2️⃣ : La Blockchain a 3 grandes caractéristiques : la désintermédiation (plus d’intermédiaires dans les échanges entre deux utilisateurs), la traçabilité (garde les traces de toutes les transactions sur un registre) et le consensus (les utilisateurs qui sont répartis partout à travers le globe peuvent vérifier, contrôler et valider toutes les transactions du registre).

3. Les CRYPTOS Appliquées à l’Immobilier : la Tokenisation 📊

Avant de comprendre la tokenisation, il faut savoir ce qu’est un token.

Un token, c’est tout simplement la représentation numérique d’un actif inscrit sur une Blockchain.

L’actif représenté par le token peut être sous forme digitale (comme les NFT qui sont des oeuvres d’art numériques) ou physique (comme un bien immobilier). Par exemple, si Thomas est propriétaire du token d’une oeuvre d’art, il est alors inscrit dans le code informatique de la Blockchain que Thomas est l’unique propriétaire de cette oeuvre.

La Tokenisation est, quant à elle, le processus d’inscription des droits accolés au titre de propriété du token sur la Blockchain.

Par exemple, Thomas est propriétaire de 10 tokens adossés à un bien immobilier, donc il a le droit de percevoir les loyers tirés de ce bien au prorata des parts qu’il détient.

Il s’agit de créer des tokens qui sont à l’immobilier ce que les actions sont aux entreprises : c’est-à-dire devenir propriétaire d’une ou plusieurs “part(s)” d’un bien immobilier.

Ce procédé est révolutionnaire car il répond à 3 problématiques majeures de l’immobilier traditionnel ⤵️

L’immobilier traditionnel est illiquide. La valeur du bien ne peut pas être retirée en cash rapidement à l’inverse des parts que tu peux vendre directement sur le marché.
Les personnes qui ne disposent pas de gros revenus peuvent difficilement investir en immobilier (mais pas impossible).
Les personnes qui ne sont pas en CDI comme les étudiants, les indépendants ou les entrepreneurs peuvent difficilement emprunter. Un entrepreneur doit par exemple attendre 3 bilans comptables (donc 3 années) avant de se faire financer par une banque pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Cette nouvelle technologie a déjà été éprouvée notamment à Dubaï, New York, Corée du Sud et aux États-Unis où beaucoup d’appartements ont été tokenisés, divisés en parts et vendus à plusieurs investisseurs. En moins d’une heure, tu peux acheter 1 part d’un chalet à Tignes, 3 parts d’un appartement aux US et même 2 parts d’une maison sur pilotis à Waikiki. C’est facile et rapide. En un mot : une révolution !

La Tokenisation d’un bien immobilier permet ⤵️

D’acheter des fractions (des parts) d’un bien dans le monde entier sans contraintes, avec des délais d’achat réduits et de faibles frais (autour de 2% afin que les entreprises qui fournissent ce service se rémunèrent). C’est quasiment 10 fois moins cher que l’immobilier traditionnel car quand on prend en compte les frais de notaire de 8% dans l’ancien, les frais d’agences immobilières et les frais bancaires, on arrive plutôt autour de 20% à 30% de frais globaux.
De toucher les loyers au prorata des parts détenues.

La tokenisation immobilière est donc un marché immobilier décentralisé de particulier à particulier où ⤵️

Les vendeurs proposent leur bien à la vente avec un nombre de tokens limité (1 part = 1m2 par exemple, l’équivalence peut être différente comme 1 part = 0.1m2).
Les investisseurs achètent le nombre de parts qu’ils souhaitent en quelques clics.

Toutes ces transactions sont sécurisées par l’ensemble des propriétés de la Blockchain et les titres de propriétés sont également échangés et enregistrés directement sur la Blockchain.

Exemple concret ⤵️

Je possède un appartement qui vaut actuellement 147.000€ avec 4 chambres que je loue chacune 470€ soit 1.880€ de revenus locatifs. Je décide de créer 147.000 tokens à 1€. Je garde 73.500 tokens et vends les 73.500 autres tokens.

Pour moi : c’est une manière de récupérer immédiatement du cash (73.500€) et de garder 50% des loyers soit 940€ par mois.
Pour les investisseurs : c’est un moyen de toucher des loyers au prorata de ce qu’ils possèdent ultra rapidement et pour quelques euros de frais. Cette nouvelle manière d’investir en immobilier s’adresse à toutes les bourses aussi modestes soient-elles et à tous les statuts (CDI, étudiant, entrepreneur…).

Le bien prend de la valeur avec le temps grâce à l’inflation immobilière donc l’appréciation de la part est croissante (si le bien a bien été sélectionné avec un environnement dynamique). Donc, en plus de toucher des loyers chaque mois, le capital investi augmente avec les années 🚀

Beaucoup d’entreprises cryptos se lancent dans le développement de ces marketplaces immobilières décentralisées. Certaines semblent avoir déjà créé des produits fonctionnels tandis que d’autres demeurent vraiment à l’étape de projet. Par exemple, les entreprises BRICKKEN et RealT apparaissent comme les mieux lancées dans cette course avec une mention spéciale pour RealT dont le produit est ergonomique, pertinent et les transactions sont déjà opérationnelles.

Ce n’est néanmoins pas une recommandation d’investissement. Réaliser ses propres recherches et scruter les offres de tokens d’appartements et villas déjà en vente est loin d’être une mauvaise idée avant de passer à l’action.

L’immobilier est la seule classe d’actifs qui permet de s’enrichir en partant de zéro grâce à une utilisation réfléchie du levier bancaire.
Avec des mensualités de crédit inférieures aux loyers perçus, je dégage un complément de revenu chaque mois et mon investissement s’auto-finance grâce au locataire qui rembourse mon prêt.
Acheter sa résidence principale n’est pas une décision financière avisée car le taux d’endettement grimpe en flèche et limitera tes futurs investissements.
Un token permet de représenter un actif physique ou digital sous la forme d’un jeton numérique.
La tokenisation permet d’adosser à un actif des droits de propriétés.
La tokenisation de l’immobilier gomme les problématiques de l’investissement immobilier traditionnel et offre de réelles alternatives à des personnes qui n’ont pas des statuts ou les moyens suffisants pour débuter.

J’espère que cette édition aura été suffisamment claire et concise pour favoriser sa compréhension.

N’hésitez pas à me poser des questions complémentaires en commentaire afin d’éclaircir de potentielles zones d’ombres.

À dimanche prochain pour une autre édition de Beatmarket.

Prenez soin de vous.

Willy

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