🧩 Investir dans l’immobilier traditionnel et tokenisé.
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Investir dans l’immobilier avec des cryptomonnaies.
Les principes de l’investissement immobilier traditionnel.
L’immobilier est la seule classe d’actifs où il est possible de s’enrichir en partant de zéro.
Comment est-ce possible ?
Grâce au levier bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 110% du montant d’un bien.
Au cours des dernières années, les banques sont plus frileuses à l’idée de financer un investissement locatif à hauteur de 110 %, surtout lorsqu’il s’agit du premier, mais certains rares dossiers très bien ficelés peuvent encore l’être.
Exemple théorique :
J’ai 50.000€ et je souhaite investir dans un appartement présenté à 200.000€ sur le marché.
Plutôt que d’investir mes 50.000€ comme apport, je vais faire valoir ce capital comme réserve de trésorerie auprès du banquier pour englober les imprévus inhérents à l’investissement immobilier comme des réparations, des changements d’électroménagers, des loyers impayés (qui peuvent d’ailleurs être couverts par une assurance loyer impayé).
Donc, je n’emprunterai pas 150.000€, ni 200.000€ mais 220.000€.
Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ?
Pour couvrir les frais de notaires (de l’ordre de 8 % dans l’ancien et 3 % dans le neuf), les frais d’agence et les travaux éventuels.
Dans ce contexte, le bien me coûte 0 € à l’achat car il est financé entièrement par la banque.
Je rappelle qu’il s’agit d’un exemple idéal et théorique pour illustrer le fonctionnement de l’investissement immobilier locatif.
Avant d’investir dans ce bien, j’ai évidemment mené des recherches et des analyses approfondies pour m’assurer que la demande locative sera suffisante afin que les mensualités de crédit soient inférieures aux loyers perçus.
Par exemple, mes mensualités de crédit sont de 1.000€ et je touche un loyer de 1.300€ donc je perçois un excédant positif de 300 € mensuel.
Ainsi, c’est indirectement le locataire qui rembourse mon crédit et qui me verse un surplus de revenu mensuel, appelé le cashflow, qui génèrera des impôts fonciers.
En synthèse, je deviens propriétaire d’un bien qui ne m’a rien couté à l’achat (j’ai toujours mes 50.000€) et qui s’autofinance car c’est le locataire qui rembourse mon crédit.
Ce processus, évidemment simplifié pour l’exemple, doit répondre à plusieurs variables comme :
1️⃣ : La capacité à construire un dossier d’investissement très solide avec toutes les métriques d’optimisation (liées à la fiscalité, les vacances locatives, loyers…) qui devancent les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet à 110 %.
Malgré un dossier où figurent toutes les bonnes pratiques, la banque peut refuser de financer à 110 %.
Dans ce cas, il existe des recours, appelés des actes en mains, où c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire en ajoutant ce montant au prix d’achat du bien.
Par exemple, le bien vaut 200.000 € et il y a 16.000 € de frais de notaire.
Je demande un prêt de 216.000 € à la banque considérant que c’est le prix de vente du bien et dès lors que je perçois la somme, je verse 16.000 € au vendeur qui les transmettra au notaire.
2️⃣ : Emprunter sur la plus longue durée possible pour diminuer au maximum les mensualités de crédit.
On se fiche que le prêt coûte plus cher en intérêts car l’unique indicateur à considérer c’est la valeur du cashflow mensuel.
Plus on diminue les mensualités de crédit en étirant sa durée, plus l’écart avec les loyers s’accroît et offre un cashflow grandissant.
La rentabilité n’a aucune importance car il vaut mieux avoir 5 % de rentabilité sur un immeuble de rapport que 20 % sur un parking.
3️⃣ : Négocier un amortissement de remboursement différé jusqu’à 24 mois après le déblocage des fonds pour encaisser jusqu’à 2 ans de loyers pleins avant de de voir rembourser le prêt souscrit.
4️⃣ : Savoir créer un bien rentable car les biens clé en mains avec 500 € de cashflow mensuels n’existent pas, ils se créent.
Comment ?
En négociant des prix d’achat bas, en revalorisant les prestations du bien par des travaux pour augmenter son confort donc son loyer, en s’assurant que le bien se situe dans une zone à forte demande de location et proche des commodités utilisées par la cible locative visée.
5️⃣ : En utilisant les bons leviers fiscaux pour optimiser ses impôts jusqu’à 0€.
Par exemple, le statut Micro BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusqu’à 33.200€.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire toutes ses charges de sa feuille d’imposition comme le montant des travaux, la taxe foncière, l’électricité, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intérêts du crédit, les charges de copropriété, les frais d’agence de gestion locative etc… jusqu’à atteindre 0€.
Il existe plusieurs autres statuts et montages fiscaux complexes qui permettent de personnaliser une structure fiscale à une stratégie.
Il est recommandé de s’entourer de professionnels tels que des comptables, fiscalistes ou commissaires aux comptes pour tirer profit de leurs expertises sur le sujet.
6️⃣ : Optimiser le moindre détail de sa stratégie d’investissement en réalisant toutes les prévisions pour chacune des possibilités : immeuble de rapport, achat/revente, location courte/longue durée, locaux commerciaux, colocation, division d’appartement etc…
Il est même possible de combiner plusieurs de ces stratégies.
Par exemple je pourrais diviser un appartement pour créer une nouvelle chambre et ainsi augmenter le nombre de locataires puis louer pendant 9 mois en longue durée et 3 mois en courte durée avec un prix à la nuitée supérieur à celui de la longue durée pour booster les revenus annuels du bien.
Voici un exemple de dossier de financement bancaire complet (14 pages) qui présente l’ensemble du projet locatif avec toutes les métriques d’optimisation pour minimiser l’apport et maximiser le montant du prêt.
Le nombre de variables et de leviers à maitriser est colossal et je ne peux couvrir que les grandes lignes dans cette édition.
Néanmoins, j’ai donné une webconférence en 2020 sur l’investissement immobilier dont le replay a été publié sur YouTube en 5 parties (la très grande majorité des informations promulguées sont toujours d’actualité).
Il s'agit d'une initiation à l'immobilier pour assimiler les notions majeures avant de se lancer donc vous n’y retrouverez pas toutes les techniques mais vous aurez accès à bien plus de détails que cet humble préambule.
Faut-il acheter sa résidence principale ?
Acheter sa résidence principale ne constitue pas une sage décision financière au début de sa carrière bien qu’elle assure une sécurité mentale pour beaucoup.
Pourquoi ?
Parce que l’effet de levier, qui consiste à lever de l’argent auprès d’une banque, n’est pas utilisé de manière optimale.
Le crédit auquel tu souscris, en achetant ta résidence principale, vient amputer directement tes revenus car aucun locataire ne rembourse ton crédit à ta place.
Donc, ton taux d’endettement augmente et tu seras limité pour réaliser un futur investissement locatif car tu ne peux pas être endetté à plus de 35 % de tes revenus (donc réduction de ta capacité d’emprunt).
Avantages et inconvénients financiers de la location :
🟢 Aucune grosse dépense car l’entretien, les travaux et la taxe foncière sont à la charge du propriétaire.
🟢 Aucune mobilisation d’épargne à l’inverse de l’apport (souvent nécessaire) à l’achat d’un bien donc il a du cash à investir.
🟢 Grande capacité d’emprunt pour investir dans un logement locatif.
🟢 À surface égale, les loyers sont souvent moins chers que les crédits donc possibilité de louer un bien plus grand/confortable à charges mensuelles équivalentes.
🔴 Le loyer est une dépense qui augmentera avec l’inflation et qui ne permet pas de se constituer un patrimoine.
Avantages et inconvénients financiers de l’achat :
🟢 Acquisition d’un patrimoine à long terme.
🟢 Encaisser la potentielle plus-value à la re-vente du bien qui est exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.
🟢 Possibilité de louer une partie du bien.
🟢 Ne plus avoir de loyer/crédit à payer une fois le prêt remboursé.
🔴 Frais d’achat importants (frais de notaire + frais d’agence).
🔴 Frais annuels importants (travaux, taxe foncière, charges de copropriété).
🔴 Moins de capacité d’emprunt pour un futur investissement locatif.
Dans le cas de la location, ton cashflow mensuel demeure supérieur à celui d’un achat car un crédit et les charges associées surpassent un loyer seul à surface équivalente.
La trésorerie disponible est également plus importante dans le contexte d’une location car il n’y a pas d’apport à réaliser (à l’inverse d’un achat).
Par exemple, si l’apport nécessaire à l’acquisition du bien est de 50.000 € avec un crédit étalonné sur 20 ans, c’est 336.000 € perdus en coût d’opportunité (si l’apport de 50.000 € était placé sur un index classique du S&P 500 avec un rendement annuel moyen de 10 %, alors après 20 ans le capital s’élèverait à 336.000 € avant impôts).
Enfin, la capacité d’emprunt (donc d’investissement) est nettement inférieure après avoir acheté sa résidence principale plutôt que de la louer.
En synthèse, il est préférable de louer sa résidence principale au début de sa carrière afin de profiter du levier bancaire pour réaliser exclusivement des investissements locatifs qui génèreront des revenus alternatifs.
Dès lors que vos revenus actifs et passifs seront suffisamment confortables, alors il deviendra sage d’acheter sa résidence principale sans avoir à amputer considérablement son cashflow mensuel pour construire une stratégie patrimoniale globale.
Les cryptomonnaies appliquées à l’immobilier : la tokenisation.
Avant de comprendre la tokenisation, il faut savoir ce qu’est un token.
Un token, c’est tout simplement la représentation numérique d’un actif inscrit sur une blockchain.
L’actif représenté par le token peut être sous forme digitale (comme les NFT qui sont des oeuvres d’art numériques) ou physique (comme un bien immobilier).
Par exemple, si Thomas est propriétaire du token d’une oeuvre d’art, il est alors inscrit dans le code informatique de la blockchain que Thomas est l’unique propriétaire de cette oeuvre grâce à un certificat d’authenticité unique.
La tokenisation est, quant à elle, le processus d’inscription des droits accolés au titre de propriété du token sur la blockchain.
Par exemple, si Thomas est propriétaire de 10 tokens adossés à un bien immobilier, alors il a le droit de percevoir les loyers tirés de ce bien au prorata des parts qu’il détient.
Il s’agit de créer des tokens qui sont à l’immobilier ce que les actions sont aux entreprises : c’est-à-dire devenir propriétaire d’une ou plusieurs “part(s)” d’un bien immobilier.
Ce procédé est révolutionnaire car il répond à 3 problématiques majeures de l’immobilier traditionnel :
L’immobilier traditionnel est illiquide car la valeur du bien ne peut pas être retirée en cash rapidement à l’inverse des parts que tu peux revendre directement sur le marché.
Les personnes qui ne disposent pas de gros revenus peuvent difficilement investir en immobilier (mais pas impossible).
Les personnes qui ne sont pas en CDI comme les étudiants, les indépendants ou les entrepreneurs peuvent difficilement emprunter. Un entrepreneur doit par exemple attendre 3 bilans comptables (donc 3 années) avant de se faire financer par une banque pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Cette nouvelle technologie a déjà été éprouvée notamment à Dubaï, New York, Corée du Sud et aux États-Unis où beaucoup d’appartements et villas ont déjà été tokenisés (=divisés en parts) et vendus à plusieurs investisseurs.
En moins d’une heure, il est désormais possible d’acheter 1 part d’un chalet à Tignes, 3 parts d’un appartement aux US et même 2 parts d’une maison sur pilotis à Waikiki.
C’est facile et rapide.
En synthèse, la tokenisation d’un bien immobilier permet d’acheter des fractions (des parts) d’un bien dans le monde entier sans contraintes, avec des délais d’achat réduits et de faibles frais (autour de 2% afin que les entreprises qui fournissent ce service se rémunèrent) et de toucher les loyers au prorata des parts détenues.
C’est quasiment 10 fois moins cher que l’immobilier traditionnel car quand on prend en compte les frais de notaire de 8% dans l’ancien, les frais d’agences immobilières et les frais bancaires, on arrive plutôt autour de 20% à 30% de frais globaux.
La tokenisation immobilière est donc un marché immobilier décentralisé de particulier à particulier où :
Les vendeurs proposent leur bien à la vente avec un nombre de tokens limité (1 part = 1 m2 par exemple, l’équivalence peut être différente comme 1 part = 0.1 m2).
Les investisseurs achètent le nombre de parts qu’ils souhaitent en quelques clics.
Toutes ces transactions sont sécurisées par l’ensemble des propriétés de la blockchain (transparence, infalsifiable, sécurisée par le code informatique) et les titres de propriétés sont également échangés et enregistrés directement sur la blockchain.
Exemple :
Je possède un appartement qui vaut actuellement 147.000 € avec 4 chambres que je loue chacune 470 € soit 1.880 € de revenus locatifs.
Je décide de créer 147.000 tokens à 1 €.
Je garde 73.500 tokens et vends les 73.500 autres tokens.
Pour moi, c’est une manière de récupérer immédiatement du cash (73.500 €) et de garder 50 % des loyers soit 940 € par mois.
Pour les investisseurs, c’est un moyen de toucher des loyers au prorata de ce qu’ils possèdent ultra rapidement et pour quelques euros de frais.
Cette nouvelle manière d’investir en immobilier s’adresse à toutes les bourses aussi modestes soient-elles et à tous les statuts (CDI, étudiant, entrepreneur…).
Le bien prend de la valeur avec le temps grâce à l’inflation immobilière donc l’appréciation de la part est croissante (si le bien a bien été sélectionné avec un environnement dynamique).
Donc, en plus de toucher des loyers chaque mois, le capital investi augmente avec les années.
Actuellement, la meilleure marketplace pour acheter et vendre des tokens immobiliers est RealT qui dispose d’un produit ergonomique et fonctionnel.
J’espère que cette édition aura été suffisamment claire et concise pour favoriser sa compréhension.
N’hésitez pas à me poser des questions en commentaire afin d’éclaircir de potentielles zones d’ombre.
À samedi prochain pour une nouvelle édition de Beatmarket.
Prenez soin de vous.
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