
Investir dans l'Immobilier grĂące aux Cryptos
#3. La Tokenisation RĂVOLUTIONNE l'Investissement Immobilier
Cher Investisseur,
Bienvenue pour cette 3e Ă©dition de âżeatmarket đ
Je suis trĂšs heureux de te retrouver cette semaine parmi les 174 autres investisseurs du Club âżeatmarket. Si tu es nouvellement inscrit et dĂ©butant en crypto, je tâencourage Ă lire les 2 Ă©ditions fondamentales prĂ©cĂ©dentes :
Pour comprendre les bases des cryptos et la Blockchain âĄïž ici.
Pour assimiler les stratĂ©gies dâinvestissement en crypto en comparaison aux stratĂ©gies boursiĂšres âĄïž ici.
Je respecte ton temps et mesure Ă quel point il est prĂ©cieux, câest pourquoi je mâengage Ă ce que mes Ă©crits hebdomadaires soient un condensĂ© de valeurs qui figurent parmi les meilleurs investissements de ta semaine.
En complĂ©ment de la Newsletter, tu trouveras sur mon compte Instagram de nombreux contenus Ă©ducatifs supplĂ©mentaires donc nâhĂ©site pas Ă aller jeter un coup dâoeil pour approfondir des points soulevĂ©s ici.
Lâobjectif de lâĂ©dition de la semaine est de comprendre comment les cryptomonnaies rĂ©volutionnent lâinvestissement immobilier. Aux premiers abords, il est difficile de penser que lâimmobilier et les cryptomonnaies puissent sâaccorder. NĂ©anmoins, cette nouvelle classe dâactifs, que sont les cryptomonnaies, offrent de nouvelles perspectives dâinvestissement dans la pierre grĂące Ă la Tokenisation. Afin de comprendre en quoi Tokenisation est annonciatrice de grands changements dans la sphĂšre immobiliĂšre, jâexpliquerai dâabord les principes fondateurs de lâinvestissement immobilier.
SOMMAIRE
Les principes fondateurs de lâinvestissement immobilier traditionnel đ
Court rappel des principales propriĂ©tĂ©s de la Blockchain â
Les Cryptos & la Blockchain appliquĂ©es Ă lâimmobilier : la Tokenisation đ
Les Principes Fondateurs de lâinvestissement Immobilier Traditionnel đ
Lâimmobilier est la seule classe dâactifs oĂč il est possible de sâenrichir en partant de zĂ©ro. Comment est-ce possible ? GrĂące au levier bancaire qui permet dâemprunter jusquâĂ 110% du montant dâun bien.
Exemple, jâai 50 000⏠et je souhaite investir dans un appartement prĂ©sentĂ© Ă 200 000⏠sur le marchĂ©.
PlutĂŽt que dâinvestir mes 50 000⏠comme apport, je vais faire valoir ce capital comme rĂ©serve de trĂ©sorerie pour les imprĂ©vus inhĂ©rents Ă lâinvestissement immobilier comme des rĂ©parations, des changements dâĂ©lectromĂ©nagers, des loyers impayĂ©s (il existe des solutions trĂšs efficaces contre ce problĂšme) etcâŠ
Donc je nâemprunterai pas 150 000âŹ, ni 200 000⏠dâailleurs mais bien 220 000âŹ. Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ? Pour couvrir les frais de notaires (de lâordre de 8% dans lâancien et 3% dans le neuf) et les travaux Ă©ventuels. Dans ce cadre, le bien me coĂ»te 0⏠à lâachat car il est financĂ© entiĂšrement par la banque.
Avant dâinvestir, jâai Ă©videmment menĂ© des recherches et des analyses approfondies pour mâassurer que les mensualitĂ©s de crĂ©dit soient infĂ©rieures dâau moins 30% aux loyers perçus.
Par exemple, mes mensualitĂ©s de crĂ©dit sont de 1 000âŹ. Je touche un loyer de 1 300âŹ. Chaque mois, je perçois un excĂ©dant positif appelĂ© cashflow de 300âŹ. Ainsi, câest le locataire qui rembourse mon crĂ©dit et qui me verse en plus un surplus de revenu mensuel.
Par consĂ©quent, je suis propriĂ©taire dâun bien qui ne mâa rien coutĂ© Ă lâachat (jâai toujours mes 50 000âŹ) et qui sâautofinance car câest le locataire qui rembourse mon crĂ©dit. Autrement dit, mon locataire travaille pour moi et finance mon patrimoine. Si cette opĂ©ration est bien exĂ©cutĂ©e, mon taux dâendettement nâaugmente pas mais il diminue car chaque mois mes revenus augmentent grĂące au cashflow. Donc, je peux rĂ©itĂ©rer cette opĂ©ration Ă lâinfini et me constituer un parc immobilier de 40 biens en moins de 10 ans.
Cette dĂ©monstration nâest rendue possible que par la maitrise de plusieurs variables comme :
La capacitĂ© Ă construire un dossier dâinvestissement trĂšs solide avec toutes les mĂ©triques dâoptimisation (liĂ©es Ă la fiscalitĂ©, aux loyers etc) qui devancent les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet Ă 110%. MalgrĂ© un dossier oĂč figurent toutes les bonnes pratiques, la banque peut refuser de financer 110%. Dans ce cas, il existe des recours appelĂ©s des actes en mains oĂč câest le vendeur qui paiera les frais de notaire en ajoutant ce montant au prix dâachat du bien. Par exemple, le bien vaut 200 000âŹ. Il y a 16 000⏠de frais de notaire. Je demande un prĂȘt de 216 000⏠à la banque considĂ©rant que câest le prix de vente du bien. DĂšs lors que je perçois la somme, je verse 16 000⏠au vendeur qui les transmettra au notaire.
Emprunter sur la plus longue durĂ©e possible pour diminuer au maximum les mensualitĂ©s de crĂ©dit. On se fiche que le prĂȘt coĂ»te plus cher en intĂ©rĂȘts car lâunique indicateur Ă considĂ©rer câest la valeur du cashflow mensuel. Plus on diminue les mensualitĂ©s de crĂ©dit, plus lâĂ©cart avec les loyers sâaccroĂźt et offre un cashflow grandissant. La rentabilitĂ© nâa aucune importance car il vaut mieux avoir 5% de rentabilitĂ© sur un immeuble de rapport que 20% sur un parking.
NĂ©gocier un amortissement de remboursement diffĂ©rĂ© jusquâĂ 24 mois aprĂšs le dĂ©blocage des fonds pour encaisser 2 ans de loyers pleins.
Savoir crĂ©er un bien rentable car les biens clĂ© en mains avec 500⏠de cashflow mensuels nâexistent pas, ils se crĂ©ent. Comment ? En nĂ©gociant des prix dâachat bas, en revalorisant les prestations du bien par des travaux pour augmenter son confort donc son loyer, en sâassurant que le bien se situe dans une zone Ă forte demande de location et proche des commerces/universitĂ©s etcâŠ
En utilisant les bons leviers fiscaux pour optimiser son impĂŽt jusquâĂ 0âŹ. Par exemple, le statut Micro BIC (BĂ©nĂ©fice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusquâĂ 33 200âŹ. Le statut LMNP (Loueur meublĂ© non professionnel) permet de dĂ©duire toutes ses charges de sa feuille dâimposition comme le montant des travaux, la taxe fonciĂšre, lâĂ©lectricitĂ©, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intĂ©rĂȘts du crĂ©dit, les charges de copropriĂ©tĂ©, les frais dâagence de gestion locative etc⊠jusquâĂ atteindre 0âŹ. Il existe plusieurs autres statuts et montages fiscaux avec des SCI pour rĂ©duire considĂ©rablement ses impĂŽts fonciers.
Optimiser le moindre dĂ©tail de sa stratĂ©gie dâinvestissement en rĂ©alisant toutes les prĂ©visions pour chacune des possibilitĂ©s : immeuble de rapport, achat/revente, location courte/longue durĂ©e, locaux commerciaux, colocation, division dâappartement etc⊠Il est mĂȘme possible de combiner plusieurs de ces stratĂ©gies. Par exemple je pourrais : (1) diviser un appartement pour crĂ©er une nouvelle chambre et ainsi augmenter le nombre de locataires, (2) louer pendant 9 mois en longue durĂ©e et 3 mois en courte durĂ©e avec un prix Ă la nuitĂ©e supĂ©rieur Ă celui de la longue durĂ©e pour booster les revenus annuels du bien.
Le nombre de variables et de leviers Ă maitriser est colossale et je ne peux couvrir que les grandes lignes dans cette Ă©dition. NĂ©anmoins, jâai donnĂ© une webconfĂ©rence en 2020 de plusieurs heures sur lâinvestissement immobilier dont le replay a Ă©tĂ© publiĂ© sur YouTube. Tu y auras accĂšs ici. Il s'agit d'une initiation Ă l'immobilier pour assimiler les notions majeures avant de se lancer donc tu nây retrouveras pas toutes les techniques (il faudrait au moins 20h de formation pour tout couvrir) mais tu auras accĂšs Ă plus de dĂ©tails que cet humble prĂ©ambule.
BONUS : Faut-il acheter sa résidence principale ?
Acheter sa rĂ©sidence principale ne constitue pas une sage dĂ©cision financiĂšre bien quâelle assure une sĂ©curitĂ© mentale pour beaucoup. Pourquoi ?
Parce que lâeffet de levier, qui consiste Ă lever de lâargent auprĂšs dâune banque, nâest pas utilisĂ© de maniĂšre optimale. Le crĂ©dit auquel tu souscris en achetant ta rĂ©sidence principale vient amputer directement tes revenus car aucun locataire ne rembourse ton crĂ©dit Ă ta place. Donc ton taux dâendettement augmente et tu seras limitĂ© pour rĂ©aliser un futur emprunt locatif car tu ne peux pas ĂȘtre endettĂ© Ă plus de 33% de tes revenus (donc rĂ©duction de ta capacitĂ© dâemprunt).
Par exemple, tu souhaites acheter un appartement Ă 200 000⏠avec zĂ©ro apport Ă un taux de 3% sur 25 ans. Tu devras rembourser environ 680⏠par mois avec ton propre argent ce qui provoquera une hausse directe de ton taux dâendettement.
En revanche, si tu dĂ©cides dâutiliser ce prĂȘt pour investir dans un bien locatif qui te gĂ©nĂšre 10% de rentabilitĂ© moyenne, tu toucheras 10% * 200 000⏠= 20 000⏠de loyers annuels soit 1 700⏠par mois de revenus. Tu rembourses ton crĂ©dit de 680âŹ, il te reste 1 020⏠chaque mois pour te loger en location. Si tu utilises 800⏠pour louer, il te restera 220⏠chaque mois (sachant quâun bien qui se loue 800⏠par mois est dâun confort supĂ©rieur et vaut bien plus Ă lâachat que les 200 000⏠empruntĂ©s).
Autrement dit, ton investissement te gĂ©nĂšre des revenus qui couvrent ton crĂ©dit ET ta location dâun standing supĂ©rieur au bien achetĂ© et il te reste un excĂ©dant de 220⏠chaque mois. Ton taux dâendettement nâaugmente pas mais diminue car tes revenus ont augmentĂ© donc tu peux rĂ©itĂ©rer lâopĂ©ration pour booster tes revenus locatifs jusquâatteindre des rentes confortables qui te permettront Ă termes dâacheter ta rĂ©sidence principale sans que ça entache ta situation financiĂšre car tes revenus passifs seront suffisamment Ă©levĂ©s.
Court Rappel des Principales PropriĂ©tĂ©s de la Blockchain â
Afin de bien saisir la richesse du procĂ©dĂ© de Tokenisation expliquĂ© dans la partie suivante, il est primordial de maitriser les propriĂ©tĂ©s fondamentales de la Blockchain, dont voici un trĂšs court rĂ©sumĂ© issu dâune prĂ©cĂ©dente Newsletter que tu retrouveras ici :
La Blockchain est un protocole informatique dĂ©centralisĂ© qui permet de se passer des tiers de confiance (banques, notaires, administrations) pour transfĂ©rer de la valeur, des biens ou des donnĂ©es. Donc câest un systĂšme de confiance totale auto-suffisant.
La Blockchain a 3 grandes propriĂ©tĂ©s : la dĂ©sintermĂ©diation (plus dâintermĂ©diaires dans les Ă©changes entre deux utilisateurs), la traçabilitĂ© (garde les traces de toutes les transactions sur un registre) et le consensus (les utilisateurs qui sont rĂ©partis partout Ă travers le globe peuvent vĂ©rifier, contrĂŽler et conserver toutes les transactions du registre).
Les Cryptos et la Blockchain AppliquĂ©es Ă lâImmobilier : la Tokenisation đ
Avant de comprendre la Tokenisation, il faut savoir ce quâest un Token.
Un Token câest tout simplement la reprĂ©sentation numĂ©rique dâun actif inscrit sur une Blockchain.
Lâactif reprĂ©sentĂ© par le token peut ĂȘtre sous forme digitale (comme les NFT qui sont des oeuvres dâart numĂ©riques) ou physique (comme un bien immobilier). Par exemple, si Thomas est propriĂ©taire du token dâune oeuvre dâart, il est alors inscrit dans la Blockchain que Thomas est lâunique propriĂ©taire de cette oeuvre.
La Tokenisation est quant Ă elle le processus dâinscription des droits accolĂ©s au titre de propriĂ©tĂ© du Token sur la Blockchain. Par exemple, Thomas est propriĂ©taire de 10 Tokens adossĂ©s Ă un bien immobilier donc il a le droit de percevoir les loyers tirĂ©s de ce bien au prorata des parts quâil dĂ©tient.
Il sâagit de crĂ©er des tokens qui sont Ă lâimmobilier ce que les actions sont aux entreprises : câest-Ă -dire devenir propriĂ©taire dâune ou plusieurs âpart(s)â dâun bien immobilier.
Ce procĂ©dĂ© est rĂ©volutionnaire car il rĂ©pond Ă 3 problĂ©matiques majeures de lâimmobilier traditionnel :
Lâimmobilier traditionnel est illiquide. La valeur du bien ne peut pas ĂȘtre retirĂ©e en cash rapidement Ă lâinverse des parts que tu peux vendre directement sur le marchĂ©.
Les personnes qui ne disposent pas de gros revenus peuvent plus difficilement investir en immobilier (mais pas impossible).
Les personnes qui ne sont pas en CDI comme les Ă©tudiants, les indĂ©pendants ou les entrepreneurs peuvent difficilement emprunter. Un entrepreneur doit par exemple attendre 3 bilans comptables (donc 3 annĂ©es) avant de se faire financer par une banque pour lâacquisition dâun bien immobilier.
Cette nouvelle technologie a dĂ©jĂ Ă©tĂ© Ă©prouvĂ©e notamment Ă DubaĂŻ, New York, CorĂ©e du Sud, Ătats-Unis etc⊠oĂč beaucoup dâappartements ont Ă©tĂ© tokenisĂ©s, divisĂ©s en parts et vendus Ă plusieurs investisseurs. En moins dâune heure, tu peux acheter 1 part dâun chalet Ă Tignes, 3 parts dâun appartement aux US et mĂȘme 2 parts dâune maison sur pilotis Ă Waikiki. Câest facile et rapide. En un mot : une rĂ©volution !
La Tokenisation dâun bien immobilier permet donc :
dâacheter des fractions (des parts) dâun bien dans le monde entier sans contraintes avec des dĂ©lais dâachat rĂ©duits et de faibles frais autour de 2% afin que les entreprises qui fournissent ce service se rĂ©munĂšrent. Câest quasiment 10 fois moins cher que lâimmobilier traditionnel car quand on prend en compte les frais de notaire de 8% dans lâancien, les frais dâagences immobiliĂšres et les frais bancaires on arrive plutĂŽt autour de 20% Ă 30% de frais globaux.
de toucher les loyers au prorata des parts détenues.
La Tokenisation immobiliĂšre est donc un marchĂ© immobilier dĂ©centralisĂ© de particulier Ă particulier oĂč :
les vendeurs proposent leur bien en vente avec un nombre de token limitĂ© Ă la vente (1 part = 1m2 par exemple, lâĂ©quivalence peut ĂȘtre diffĂ©rente comme 1 part = 0.1m2).
les investisseurs achĂštent le nombre de parts quâils souhaitent en quelques clics.
Toutes ces transactions sont sĂ©curisĂ©es par lâensemble des propriĂ©tĂ©s de la Blockchain et les titres de propriĂ©tĂ©s sont Ă©galement Ă©changĂ©s et enregistrĂ©s directement sur la Blockchain.
Exemple trĂšs concret :
Je possÚde un appartement qui vaut actuellement 147 000⏠avec 4 chambres que je loue chacune 470⏠soit 1 880⏠de revenus locatifs.
Je dĂ©cide de crĂ©er 147 000 tokens Ă 1âŹ.
Je garde 73 500 tokens et vends les 73 500 autres tokens.
Pour moi, câest une maniĂšre de rĂ©cupĂ©rer immĂ©diatement du cash (73 500âŹ) et de garder 50% des loyers soit 940⏠par mois.
Pour les investisseurs, câest un moyen de toucher des loyers au prorata de ce quâils possĂšdent ultra rapidement et pour quelques euros de frais. Cette nouvelle maniĂšre dâinvestir en immobilier sâadresse Ă toutes les bourses aussi modestes soient-elles et Ă tous les statuts (CDI, Ă©tudiant, entrepreneurâŠ).
Le bien prend de la valeur avec le temps grĂące Ă lâinflation immobiliĂšre donc lâapprĂ©ciation de la part est croissante. Câest-Ă -dire quâen plus de toucher des loyers chaque mois, le capital investi augmente avec les annĂ©es.
Beaucoup dâentreprises cryptos se lancent dans le dĂ©veloppement de ces marketplaces dĂ©centralisĂ©es. Certaines semblent avoir dĂ©jĂ créé des produits fonctionnels tandis que dâautres demeurent vraiment Ă lâĂ©tape de projet. Par exemple, les entreprises BRICKKEN et RealT apparaissent comme les mieux lancĂ©es dans cette course avec une mention spĂ©ciale pour RealT dont le produit est ergonomique, pertinent et les transactions sont dĂ©jĂ opĂ©rationnelles. Ce nâest nĂ©anmoins pas une recommandation dâinvestissement. RĂ©aliser ses propres recherches et scruter les offres de tokens dâappartements & villas dĂ©jĂ en vente (donc avant-gardistes) est loin dâĂȘtre une mauvaise idĂ©e :)
SYNTHĂSE
Lâimmobilier est la seule classe dâactif qui permet de sâenrichir en partant de zĂ©ro grĂące Ă une utilisation rĂ©flĂ©chie du levier bancaire.
Avec des mensualitĂ©s de crĂ©dit infĂ©rieures aux loyers perçus, je dĂ©gage un complĂ©ment de revenu chaque mois et mon investissement sâauto-finance grĂące au locataire qui rembourse mon prĂȘt.
Acheter sa rĂ©sidence principale nâest pas une dĂ©cision financiĂšre avisĂ©e car le taux dâendettement grimpe en flĂšche et limitera tes futurs investissements.
Un token permet de reprĂ©senter un actif physique ou digital sous la forme dâun jeton numĂ©rique.
La Tokenisation permet dâadosser Ă un actif des droits de propriĂ©tĂ©s.
La Tokenisation de lâimmobilier gomme toutes les problĂ©matiques de lâinvestissement immobilier traditionnel et offre de rĂ©elles alternatives Ă des personnes qui nâont pas des statuts ou les moyens suffisants pour dĂ©buter.
Câest terminĂ© pour cette 3e Ă©dition de âżeatmarket đ
JâespĂšre que ma vulgarisation sera suffisamment simplifiĂ©e pour que tu aies assimilĂ© lâopportunitĂ© rĂ©volutionnaire quâoffrent les cryptomonnaies pour investir dans lâimmobilier.
Si tu as aimĂ© cette Ă©dition, nâhĂ©site pas Ă la partager Ă ton entourage, Ă liker et Ă mâindiquer en commentaires tes impressions et tes questions.
Ă la semaine prochaine đđ»
Ă ton succĂšs,
Willy