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Investir dans l'Immobilier grĂące aux Cryptos

#3. La Tokenisation RÉVOLUTIONNE l'Investissement Immobilier

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Willy Le Bon
Découvre le Podcast CRYPTO pour Comprendre, Investir & Trader. Tu accÚderas à des stratégies et des méthodes d'investissement pour développer ton capital et tes revenus alternatifs.
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Cher Investisseur,

Bienvenue pour cette 3e Ă©dition de ₿eatmarket 💌

Je suis trĂšs heureux de te retrouver cette semaine parmi les 174 autres investisseurs du Club ₿eatmarket. Si tu es nouvellement inscrit et dĂ©butant en crypto, je t’encourage Ă  lire les 2 Ă©ditions fondamentales prĂ©cĂ©dentes :

  1. Pour comprendre les bases des cryptos et la Blockchain âžĄïž ici.

  2. Pour assimiler les stratĂ©gies d’investissement en crypto en comparaison aux stratĂ©gies boursiĂšres âžĄïž ici.

Je respecte ton temps et mesure Ă  quel point il est prĂ©cieux, c’est pourquoi je m’engage Ă  ce que mes Ă©crits hebdomadaires soient un condensĂ© de valeurs qui figurent parmi les meilleurs investissements de ta semaine.

En complĂ©ment de la Newsletter, tu trouveras sur mon compte Instagram de nombreux contenus Ă©ducatifs supplĂ©mentaires donc n’hĂ©site pas Ă  aller jeter un coup d’oeil pour approfondir des points soulevĂ©s ici.

L’objectif de l’édition de la semaine est de comprendre comment les cryptomonnaies rĂ©volutionnent l’investissement immobilier. Aux premiers abords, il est difficile de penser que l’immobilier et les cryptomonnaies puissent s’accorder. NĂ©anmoins, cette nouvelle classe d’actifs, que sont les cryptomonnaies, offrent de nouvelles perspectives d’investissement dans la pierre grĂące Ă  la Tokenisation. Afin de comprendre en quoi Tokenisation est annonciatrice de grands changements dans la sphĂšre immobiliĂšre, j’expliquerai d’abord les principes fondateurs de l’investissement immobilier.


SOMMAIRE

  • Les principes fondateurs de l’investissement immobilier traditionnel 🏠

  • Court rappel des principales propriĂ©tĂ©s de la Blockchain ⛓

  • Les Cryptos & la Blockchain appliquĂ©es Ă  l’immobilier : la Tokenisation 📊


Les Principes Fondateurs de l’investissement Immobilier Traditionnel 🏠

L’immobilier est la seule classe d’actifs oĂč il est possible de s’enrichir en partant de zĂ©ro. Comment est-ce possible ? GrĂące au levier bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 110% du montant d’un bien.

Exemple, j’ai 50 000€ et je souhaite investir dans un appartement prĂ©sentĂ© Ă  200 000€ sur le marchĂ©.

PlutĂŽt que d’investir mes 50 000€ comme apport, je vais faire valoir ce capital comme rĂ©serve de trĂ©sorerie pour les imprĂ©vus inhĂ©rents Ă  l’investissement immobilier comme des rĂ©parations, des changements d’électromĂ©nagers, des loyers impayĂ©s (il existe des solutions trĂšs efficaces contre ce problĂšme) etc


Donc je n’emprunterai pas 150 000€, ni 200 000€ d’ailleurs mais bien 220 000€. Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ? Pour couvrir les frais de notaires (de l’ordre de 8% dans l’ancien et 3% dans le neuf) et les travaux Ă©ventuels. Dans ce cadre, le bien me coĂ»te 0€ Ă  l’achat car il est financĂ© entiĂšrement par la banque.

Avant d’investir, j’ai Ă©videmment menĂ© des recherches et des analyses approfondies pour m’assurer que les mensualitĂ©s de crĂ©dit soient infĂ©rieures d’au moins 30% aux loyers perçus.

Par exemple, mes mensualitĂ©s de crĂ©dit sont de 1 000€. Je touche un loyer de 1 300€. Chaque mois, je perçois un excĂ©dant positif appelĂ© cashflow de 300€. Ainsi, c’est le locataire qui rembourse mon crĂ©dit et qui me verse en plus un surplus de revenu mensuel.

Par consĂ©quent, je suis propriĂ©taire d’un bien qui ne m’a rien coutĂ© Ă  l’achat (j’ai toujours mes 50 000€) et qui s’autofinance car c’est le locataire qui rembourse mon crĂ©dit. Autrement dit, mon locataire travaille pour moi et finance mon patrimoine. Si cette opĂ©ration est bien exĂ©cutĂ©e, mon taux d’endettement n’augmente pas mais il diminue car chaque mois mes revenus augmentent grĂące au cashflow. Donc, je peux rĂ©itĂ©rer cette opĂ©ration Ă  l’infini et me constituer un parc immobilier de 40 biens en moins de 10 ans.

Cette dĂ©monstration n’est rendue possible que par la maitrise de plusieurs variables comme :

  • La capacitĂ© Ă  construire un dossier d’investissement trĂšs solide avec toutes les mĂ©triques d’optimisation (liĂ©es Ă  la fiscalitĂ©, aux loyers etc) qui devancent les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet Ă  110%. MalgrĂ© un dossier oĂč figurent toutes les bonnes pratiques, la banque peut refuser de financer 110%. Dans ce cas, il existe des recours appelĂ©s des actes en mains oĂč c’est le vendeur qui paiera les frais de notaire en ajoutant ce montant au prix d’achat du bien. Par exemple, le bien vaut 200 000€. Il y a 16 000€ de frais de notaire. Je demande un prĂȘt de 216 000€ Ă  la banque considĂ©rant que c’est le prix de vente du bien. DĂšs lors que je perçois la somme, je verse 16 000€ au vendeur qui les transmettra au notaire.

  • Emprunter sur la plus longue durĂ©e possible pour diminuer au maximum les mensualitĂ©s de crĂ©dit. On se fiche que le prĂȘt coĂ»te plus cher en intĂ©rĂȘts car l’unique indicateur Ă  considĂ©rer c’est la valeur du cashflow mensuel. Plus on diminue les mensualitĂ©s de crĂ©dit, plus l’écart avec les loyers s’accroĂźt et offre un cashflow grandissant. La rentabilitĂ© n’a aucune importance car il vaut mieux avoir 5% de rentabilitĂ© sur un immeuble de rapport que 20% sur un parking.

  • NĂ©gocier un amortissement de remboursement diffĂ©rĂ© jusqu’à 24 mois aprĂšs le dĂ©blocage des fonds pour encaisser 2 ans de loyers pleins.

  • Savoir crĂ©er un bien rentable car les biens clĂ© en mains avec 500€ de cashflow mensuels n’existent pas, ils se crĂ©ent. Comment ? En nĂ©gociant des prix d’achat bas, en revalorisant les prestations du bien par des travaux pour augmenter son confort donc son loyer, en s’assurant que le bien se situe dans une zone Ă  forte demande de location et proche des commerces/universitĂ©s etc


  • En utilisant les bons leviers fiscaux pour optimiser son impĂŽt jusqu’à 0€. Par exemple, le statut Micro BIC (BĂ©nĂ©fice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusqu’à 33 200€. Le statut LMNP (Loueur meublĂ© non professionnel) permet de dĂ©duire toutes ses charges de sa feuille d’imposition comme le montant des travaux, la taxe fonciĂšre, l’électricitĂ©, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intĂ©rĂȘts du crĂ©dit, les charges de copropriĂ©tĂ©, les frais d’agence de gestion locative etc
 jusqu’à atteindre 0€. Il existe plusieurs autres statuts et montages fiscaux avec des SCI pour rĂ©duire considĂ©rablement ses impĂŽts fonciers.

  • Optimiser le moindre dĂ©tail de sa stratĂ©gie d’investissement en rĂ©alisant toutes les prĂ©visions pour chacune des possibilitĂ©s : immeuble de rapport, achat/revente, location courte/longue durĂ©e, locaux commerciaux, colocation, division d’appartement etc
 Il est mĂȘme possible de combiner plusieurs de ces stratĂ©gies. Par exemple je pourrais : (1) diviser un appartement pour crĂ©er une nouvelle chambre et ainsi augmenter le nombre de locataires, (2) louer pendant 9 mois en longue durĂ©e et 3 mois en courte durĂ©e avec un prix Ă  la nuitĂ©e supĂ©rieur Ă  celui de la longue durĂ©e pour booster les revenus annuels du bien.

Le nombre de variables et de leviers Ă  maitriser est colossale et je ne peux couvrir que les grandes lignes dans cette Ă©dition. NĂ©anmoins, j’ai donnĂ© une webconfĂ©rence en 2020 de plusieurs heures sur l’investissement immobilier dont le replay a Ă©tĂ© publiĂ© sur YouTube. Tu y auras accĂšs ici. Il s'agit d'une initiation Ă  l'immobilier pour assimiler les notions majeures avant de se lancer donc tu n’y retrouveras pas toutes les techniques (il faudrait au moins 20h de formation pour tout couvrir) mais tu auras accĂšs Ă  plus de dĂ©tails que cet humble prĂ©ambule.

BONUS : Faut-il acheter sa résidence principale ?

Acheter sa rĂ©sidence principale ne constitue pas une sage dĂ©cision financiĂšre bien qu’elle assure une sĂ©curitĂ© mentale pour beaucoup. Pourquoi ?

Parce que l’effet de levier, qui consiste Ă  lever de l’argent auprĂšs d’une banque, n’est pas utilisĂ© de maniĂšre optimale. Le crĂ©dit auquel tu souscris en achetant ta rĂ©sidence principale vient amputer directement tes revenus car aucun locataire ne rembourse ton crĂ©dit Ă  ta place. Donc ton taux d’endettement augmente et tu seras limitĂ© pour rĂ©aliser un futur emprunt locatif car tu ne peux pas ĂȘtre endettĂ© Ă  plus de 33% de tes revenus (donc rĂ©duction de ta capacitĂ© d’emprunt).

Par exemple, tu souhaites acheter un appartement Ă  200 000€ avec zĂ©ro apport Ă  un taux de 3% sur 25 ans. Tu devras rembourser environ 680€ par mois avec ton propre argent ce qui provoquera une hausse directe de ton taux d’endettement.

En revanche, si tu dĂ©cides d’utiliser ce prĂȘt pour investir dans un bien locatif qui te gĂ©nĂšre 10% de rentabilitĂ© moyenne, tu toucheras 10% * 200 000€ = 20 000€ de loyers annuels soit 1 700€ par mois de revenus. Tu rembourses ton crĂ©dit de 680€, il te reste 1 020€ chaque mois pour te loger en location. Si tu utilises 800€ pour louer, il te restera 220€ chaque mois (sachant qu’un bien qui se loue 800€ par mois est d’un confort supĂ©rieur et vaut bien plus Ă  l’achat que les 200 000€ empruntĂ©s).

Autrement dit, ton investissement te gĂ©nĂšre des revenus qui couvrent ton crĂ©dit ET ta location d’un standing supĂ©rieur au bien achetĂ© et il te reste un excĂ©dant de 220€ chaque mois. Ton taux d’endettement n’augmente pas mais diminue car tes revenus ont augmentĂ© donc tu peux rĂ©itĂ©rer l’opĂ©ration pour booster tes revenus locatifs jusqu’atteindre des rentes confortables qui te permettront Ă  termes d’acheter ta rĂ©sidence principale sans que ça entache ta situation financiĂšre car tes revenus passifs seront suffisamment Ă©levĂ©s.


Court Rappel des Principales PropriĂ©tĂ©s de la Blockchain ⛓

Afin de bien saisir la richesse du procĂ©dĂ© de Tokenisation expliquĂ© dans la partie suivante, il est primordial de maitriser les propriĂ©tĂ©s fondamentales de la Blockchain, dont voici un trĂšs court rĂ©sumĂ© issu d’une prĂ©cĂ©dente Newsletter que tu retrouveras ici :

  • La Blockchain est un protocole informatique dĂ©centralisĂ© qui permet de se passer des tiers de confiance (banques, notaires, administrations) pour transfĂ©rer de la valeur, des biens ou des donnĂ©es. Donc c’est un systĂšme de confiance totale auto-suffisant.

  • La Blockchain a 3 grandes propriĂ©tĂ©s : la dĂ©sintermĂ©diation (plus d’intermĂ©diaires dans les Ă©changes entre deux utilisateurs), la traçabilitĂ© (garde les traces de toutes les transactions sur un registre) et le consensus (les utilisateurs qui sont rĂ©partis partout Ă  travers le globe peuvent vĂ©rifier, contrĂŽler et conserver toutes les transactions du registre).


Les Cryptos et la Blockchain AppliquĂ©es Ă  l’Immobilier : la Tokenisation 📊

Avant de comprendre la Tokenisation, il faut savoir ce qu’est un Token.

Un Token c’est tout simplement la reprĂ©sentation numĂ©rique d’un actif inscrit sur une Blockchain.

L’actif reprĂ©sentĂ© par le token peut ĂȘtre sous forme digitale (comme les NFT qui sont des oeuvres d’art numĂ©riques) ou physique (comme un bien immobilier). Par exemple, si Thomas est propriĂ©taire du token d’une oeuvre d’art, il est alors inscrit dans la Blockchain que Thomas est l’unique propriĂ©taire de cette oeuvre.

La Tokenisation est quant Ă  elle le processus d’inscription des droits accolĂ©s au titre de propriĂ©tĂ© du Token sur la Blockchain. Par exemple, Thomas est propriĂ©taire de 10 Tokens adossĂ©s Ă  un bien immobilier donc il a le droit de percevoir les loyers tirĂ©s de ce bien au prorata des parts qu’il dĂ©tient.

Il s’agit de crĂ©er des tokens qui sont Ă  l’immobilier ce que les actions sont aux entreprises : c’est-Ă -dire devenir propriĂ©taire d’une ou plusieurs “part(s)” d’un bien immobilier.

Ce procĂ©dĂ© est rĂ©volutionnaire car il rĂ©pond Ă  3 problĂ©matiques majeures de l’immobilier traditionnel :

  1. L’immobilier traditionnel est illiquide. La valeur du bien ne peut pas ĂȘtre retirĂ©e en cash rapidement Ă  l’inverse des parts que tu peux vendre directement sur le marchĂ©.

  2. Les personnes qui ne disposent pas de gros revenus peuvent plus difficilement investir en immobilier (mais pas impossible).

  3. Les personnes qui ne sont pas en CDI comme les Ă©tudiants, les indĂ©pendants ou les entrepreneurs peuvent difficilement emprunter. Un entrepreneur doit par exemple attendre 3 bilans comptables (donc 3 annĂ©es) avant de se faire financer par une banque pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Cette nouvelle technologie a dĂ©jĂ  Ă©tĂ© Ă©prouvĂ©e notamment Ă  DubaĂŻ, New York, CorĂ©e du Sud, États-Unis etc
 oĂč beaucoup d’appartements ont Ă©tĂ© tokenisĂ©s, divisĂ©s en parts et vendus Ă  plusieurs investisseurs. En moins d’une heure, tu peux acheter 1 part d’un chalet Ă  Tignes, 3 parts d’un appartement aux US et mĂȘme 2 parts d’une maison sur pilotis Ă  Waikiki. C’est facile et rapide. En un mot : une rĂ©volution !

La Tokenisation d’un bien immobilier permet donc :

  • d’acheter des fractions (des parts) d’un bien dans le monde entier sans contraintes avec des dĂ©lais d’achat rĂ©duits et de faibles frais autour de 2% afin que les entreprises qui fournissent ce service se rĂ©munĂšrent. C’est quasiment 10 fois moins cher que l’immobilier traditionnel car quand on prend en compte les frais de notaire de 8% dans l’ancien, les frais d’agences immobiliĂšres et les frais bancaires on arrive plutĂŽt autour de 20% Ă  30% de frais globaux.

  • de toucher les loyers au prorata des parts dĂ©tenues.

La Tokenisation immobiliĂšre est donc un marchĂ© immobilier dĂ©centralisĂ© de particulier Ă  particulier oĂč :

  • les vendeurs proposent leur bien en vente avec un nombre de token limitĂ© Ă  la vente (1 part = 1m2 par exemple, l’équivalence peut ĂȘtre diffĂ©rente comme 1 part = 0.1m2).

  • les investisseurs achĂštent le nombre de parts qu’ils souhaitent en quelques clics.

Toutes ces transactions sont sĂ©curisĂ©es par l’ensemble des propriĂ©tĂ©s de la Blockchain et les titres de propriĂ©tĂ©s sont Ă©galement Ă©changĂ©s et enregistrĂ©s directement sur la Blockchain.

Exemple trĂšs concret :

Je possùde un appartement qui vaut actuellement 147 000€ avec 4 chambres que je loue chacune 470€ soit 1 880€ de revenus locatifs.

Je dĂ©cide de crĂ©er 147 000 tokens Ă  1€.

Je garde 73 500 tokens et vends les 73 500 autres tokens.

  • Pour moi, c’est une maniĂšre de rĂ©cupĂ©rer immĂ©diatement du cash (73 500€) et de garder 50% des loyers soit 940€ par mois.

  • Pour les investisseurs, c’est un moyen de toucher des loyers au prorata de ce qu’ils possĂšdent ultra rapidement et pour quelques euros de frais. Cette nouvelle maniĂšre d’investir en immobilier s’adresse Ă  toutes les bourses aussi modestes soient-elles et Ă  tous les statuts (CDI, Ă©tudiant, entrepreneur
).

Le bien prend de la valeur avec le temps grĂące Ă  l’inflation immobiliĂšre donc l’apprĂ©ciation de la part est croissante. C’est-Ă -dire qu’en plus de toucher des loyers chaque mois, le capital investi augmente avec les annĂ©es.

Beaucoup d’entreprises cryptos se lancent dans le dĂ©veloppement de ces marketplaces dĂ©centralisĂ©es. Certaines semblent avoir dĂ©jĂ  crĂ©Ă© des produits fonctionnels tandis que d’autres demeurent vraiment Ă  l’étape de projet. Par exemple, les entreprises BRICKKEN et RealT apparaissent comme les mieux lancĂ©es dans cette course avec une mention spĂ©ciale pour RealT dont le produit est ergonomique, pertinent et les transactions sont dĂ©jĂ  opĂ©rationnelles. Ce n’est nĂ©anmoins pas une recommandation d’investissement. RĂ©aliser ses propres recherches et scruter les offres de tokens d’appartements & villas dĂ©jĂ  en vente (donc avant-gardistes) est loin d’ĂȘtre une mauvaise idĂ©e :)


SYNTHÈSE

  • L’immobilier est la seule classe d’actif qui permet de s’enrichir en partant de zĂ©ro grĂące Ă  une utilisation rĂ©flĂ©chie du levier bancaire.

  • Avec des mensualitĂ©s de crĂ©dit infĂ©rieures aux loyers perçus, je dĂ©gage un complĂ©ment de revenu chaque mois et mon investissement s’auto-finance grĂące au locataire qui rembourse mon prĂȘt.

  • Acheter sa rĂ©sidence principale n’est pas une dĂ©cision financiĂšre avisĂ©e car le taux d’endettement grimpe en flĂšche et limitera tes futurs investissements.

  • Un token permet de reprĂ©senter un actif physique ou digital sous la forme d’un jeton numĂ©rique.

  • La Tokenisation permet d’adosser Ă  un actif des droits de propriĂ©tĂ©s.

  • La Tokenisation de l’immobilier gomme toutes les problĂ©matiques de l’investissement immobilier traditionnel et offre de rĂ©elles alternatives Ă  des personnes qui n’ont pas des statuts ou les moyens suffisants pour dĂ©buter.


C’est terminĂ© pour cette 3e Ă©dition de ₿eatmarket 💌

J’espĂšre que ma vulgarisation sera suffisamment simplifiĂ©e pour que tu aies assimilĂ© l’opportunitĂ© rĂ©volutionnaire qu’offrent les cryptomonnaies pour investir dans l’immobilier.

Si tu as aimĂ© cette Ă©dition, n’hĂ©site pas Ă  la partager Ă  ton entourage, Ă  liker et Ă  m’indiquer en commentaires tes impressions et tes questions.

À la semaine prochaine đŸ‘‹đŸ»

À ton succùs,

Willy

PS : Rejoins-moi sur Instagram pour plus de contenus Ă©ducatifs sur les cryptos.